Kaj pravi zakon in koliko podpisov dejansko potrebujete
Ko lastnik stanovanja v večstanovanjski stavbi razmišlja o nakupu klimatske naprave, ga pogosto preseneti informacija, da brez soglasja sosedov montaža na fasado ni zakonita. Vprašanje, koliko soglasij potrebuje, kdo jih podpiše in kaj se zgodi, če jih ne pridobi, pa v praksi pogosto ostaja brez jasnega odgovora. V tem članku pregledujemo, kaj pravi trenutno veljavna zakonodaja, in kako se lastniki lahko tej obveznosti najlaže postavijo naproti.
Zakonska podlaga: 15. člen Stanovanjskega zakona
Ključna pravna podlaga za montažo klimatske naprave v večstanovanjski stavbi je 15. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1). Ta določa, da etažni lastnik brez soglasja drugih lastnikov lahko opravi dela v svojem posameznem delu stanovanja le, če z njimi ne poslabša stanja drugih posameznih delov ali skupnih delov stavbe in ne spremeni zunanjega videza večstanovanjske stavbe.
Zunanja enota klimatske naprave, nameščena na fasado, spreminja zunanji videz stavbe. Fasada sodi med skupne dele stavbe, zato montaža brez soglasja drugih etažnih lastnikov ni dopustna.
Drugi odstavek 15. člena SZ-1 določa, da je za posege v skupne dele potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih. To je 50 % + ena glasovno merilo, ki se izračunava glede na solastniške deleže – ne glede na število posameznih stanovanj.
V nekaterih primerih, zlasti pri gradbenih delih, ki bi zahtevala gradbeno dovoljenje, ali pri aktih o upravljanju, ki to določajo drugače, se zahteva trije četrtine (75 %) soglasij. Pri montaži klimatskih naprav, ki ne zahteva gradbenega dovoljenja, v splošnem zadošča 50-odstotno soglasje, a vedno je treba preveriti akt o upravljanju konkretne stavbe, saj lahko ta določa strožje pogoje.
Kdo podpiše soglasje in kako se izračuna
Soglasje podpišejo etažni lastniki, ne najemniki ali stanovalci brez lastninskih pravic. Pomembno je, da se večina izračunava glede na solastniške deleže, kar pomeni, da lastnik večjega stanovanja ima pri glasovanju večjo težo kot lastnik garsonjere.
Podatek o solastniškem deležu svojega stanovanja najdete v zemljiški knjigi ali pri upravniku stavbe. Upravnik je praviloma tista oseba, ki vam bo pomagala zbrati potrebne podpise in preveriti, ali je kvota dosežena.
Obrazec za soglasje lastnikov za namestitev klime je na voljo pri upravnikih in različnih pravnih portalih. Vsebuje mora kratek opis posega (kam se namešča zunanja enota, kakšne so mere, kakšen je način odvoda kondenza) in izjavo lastnika, da s posegom soglaša.
Kdaj soglasje ni potrebno
Obstajajo situacije, ko soglasje drugih etažnih lastnikov za montažo klimatske naprave ni potrebno.
Klima na notranji strani balkona ali lože. Če je zunanja enota nameščena na notranjem delu balkona tako, da z ulice ni vidna in ne spreminja zunanjega videza stavbe, v splošnem soglasje ni potrebno. Pogoj je, da poseg ne povzroči hrupa ali odvoda kondenzne vode, ki bi motil druge lastnike.
Prenosna (mobilna) klima. Za prenosno klimo, ki stoji v stanovanju in cev za odvod toplega zraka vodi skozi odprto okno, soglasje ni potrebno, saj ne gre za poseg v skupne dele stavbe.
Stavbe s pripravljeno infrastrukturo za klime. Novejši bloki imajo ob izgradnji ali prenovi fasade že pripravljene odprtine, kanale in priključke za klimatske naprave. V teh primerih je odločitev o namestitvi klime že bila sprejeta ob soglasju za fasado in dodatnih podpisov praviloma ni treba zbirati.
Akt o upravljanju, ki določa drugače. Nekateri bloki imajo v aktu o upravljanju izrecno določila, ki urejajo montažo klimatskih naprav – bodisi jih dovoljujejo na določenih mestih bodisi jih prepovedujejo. V teh primerih velja akt o upravljanju.
Kazni za montažo brez soglasja
Montaža klimatske naprave na fasado brez soglasja etažnih lastnikov je prekršek po Stanovanjskem zakonu. Globa za etažnega lastnika – posameznika znaša od 500 do 1.200 evrov. Za pravne osebe ali samostojne podjetnike, ki opravljajo dejavnost v stanovanju, so globe občutno višje – od 1.500 do 15.000 evrov.
Poleg globe lahko inšpekcijski organ lastniku odredi odstranitev klimatske naprave in vzpostavitev prejšnjega stanja na skupnih delih stavbe. Strošek odstranitve, popravila fasade in morebitne nove montaže po pridobljenih soglasjih lahko znatno preseže vrednost same naprave.
V praksi inšpekcije pogosto ukrepajo šele po prijavi kakšnega od sosedov, ne pa po uradni dolžnosti. Zato veliko lastnikov klimatske naprave montira brez soglasja in tvega le v primeru, da jih kdo prijavi. To je legalno tvegana strategija, ki lahko v napetem medsosedskem sporu stane več kot pravilno izpeljan postopek.
Zakaj je videz klime pomemben pri pridobivanju soglasja
Sosedje, od katerih boste zbirali podpise, pogosto ne nasprotujejo klimatski napravi iz tehničnih razlogov – nasprotujejo vizualnemu učinku na fasado, ki so ga leta skupaj plačevali in vzdrževali. Siva plastična škatla z viseče cevjo na pastelni fasadi zmanjša urejenost celotne stavbe, kar občutijo vsi stanovalci.
Predstavitev načrta, ki vključuje tudi oblikovan zaščitni pokrov za zunanjo enoto, barvno usklajen s fasado, je praktično vedno lažje sprejemljiva kot predstavitev "gole" naprave. Zakaj je videz zunanje enote klime pomemben, smo podrobneje razložili v ločenem članku – urejena fasada dviguje vrednost vseh stanovanj v stavbi, ne le vašega.
Pri pripravi predloga za soseske sestanek ali individualno pridobivanje podpisov je smiselno priložiti skico ali fotografijo naprave s pokrovom, ki pokaže, kako se bo zunanja enota vizualno vklopila v obstoječo fasado. Oglejte si ponudbo zaščitnih pokrovov za klimo v različnih barvah, ki omogočajo usklajevanje z večino slovenskih fasad.
Kako praktično pridobiti soglasja
Postopek pridobivanja soglasij je v večjih blokih lahko dolgotrajen. Lastniki, ki oddajajo stanovanja, so težko dosegljivi, v nekaterih stavbah je prisotnih deset ali več jezikov, in vsak novi sosed je potencialno novo vprašanje.
Najučinkovitejši pristop vključuje naslednje korake:
1. Preverite akt o upravljanju pri svojem upravniku. Tam je lahko že določeno, kje so klimatske naprave dovoljene in v kakšni obliki. Če so drugi lastniki že pridobili soglasja za podobne posege, bo vaš postopek lažji.
2. Pripravite jasen predlog z vizualnim materialom. Priložite fotografijo naprave, predvideno mesto montaže in – idealno – skico s pokrovom, ki pokaže končni videz. Navedite tudi, kako bo speljan odvod kondenzne vode.
3. Najprej pridobite podpise neposrednih sosedov. Lastniki stanovanj nad, pod in ob vašem stanovanju so najbolj prizadeti in njihovo soglasje je najpomembnejše. Če ne dobite podpisov njih, je malo verjetno, da boste uspeli pri drugih.
4. Vključite upravnika. Upravnik ima kontakte vseh etažnih lastnikov in lahko v vašem imenu razpošlje dopis. Včasih je koristno, da se zadeva obravnava na zboru etažnih lastnikov, kjer lahko odgovorite na vprašanja in dosežete večji konsenz.
5. Dokumentirajte vse. Vsak podpis mora biti datiran in jasen. Hranite originale soglasij, saj vam bodo prav prišli ob morebitni prijavi ali prodaji stanovanja.
Posebnosti v mestih: Ljubljana, Maribor, Koper
Poleg Stanovanjskega zakona velja za klimatske naprave tudi občinski prostorski načrt (OPN). Nekatere občine imajo strožja pravila glede namestitve klim na uličnih fasadah.
Mestna občina Ljubljana, na primer, v svojem OPN določa, da zunanje enote klimatskih naprav na uličnih fasadah praviloma ne smejo biti vidne. V praksi to pomeni, da je montaža dovoljena na dvoriščnih fasadah, balkonih ali pa je potrebno zunanjo enoto vizualno skriti – najbolj pogosto z zaščitnim pokrovom, ki se vizualno ujame s fasado.
Pred nakupom naprave se pozanimajte tudi pri pristojnem občinskem oddelku za urejanje prostora, kakšni so pogoji v vaši občini. V starih mestnih jedrih z varovanim ambientom so pravila praviloma strožja.
Kaj storiti, če sosedje soglasja ne dajo
Ko soglasje ni doseženo, lastnik nima veliko alternativ. Zakon ne predvideva mehanizma, s katerim bi se soglasje lahko nadomestilo s sodno odločbo v rednem postopku.
Prva alternativa je kompromisna rešitev – premakniti mesto montaže na stran, kjer je zunanja enota manj vidna, ali pa jo namestiti na notranji del balkona, kjer soglasja morda ne potrebujete. Pri balkonskih namestitvah pride v poštev izbira pokrova, ki je prilagojen tej specifični situaciji.
Druga možnost je prenosna klima, ki ne zahteva soglasij, a ima omejeno moč in ni primerna za trajno ali celostno hlajenje. Tretja možnost so sistemi brez zunanje enote (monoblok), a so dražji in manj učinkoviti od klasičnih split sistemov.
Po pridobljenem soglasju: montaža in videz
Ko soglasja zberete in jih hranite na varnem, sledi praktični del. Pri izbiri naprave, pokrova in montaže upoštevajte dve stvari: napravo morajo znati zmontirati monterji s certifikatom za F-pline, zaščitni pokrov pa mora biti pravilno nameščen, da ne ovira pretoka zraka.
Postopek namestitve pokrova po korakih smo opisali v vodiču montaža pokrova za klimo. Za celostno razumevanje, zakaj se zaščitni pokrov za klimo ekonomsko splača, pa preverite ločen članek o življenjski dobi naprave in zaščiti pred vremenskimi vplivi.
Potrebno je soglasje etažnih lastnikov
Za montažo klimatske naprave na fasado bloka je po 15. členu Stanovanjskega zakona potrebno soglasje etažnih lastnikov z več kot polovico solastniških deležev. Kazni za montažo brez soglasja znašajo od 500 do 1.200 evrov, v najslabšem primeru pa odstranitev naprave in vzpostavitev prejšnjega stanja. Postopek pridobivanja soglasij olajša dobra priprava – jasen predlog, vizualizacija končnega videza z zaščitnim pokrovom in vključitev upravnika.
Oglejte si celotno ponudbo zaščit za klime in zaščit za toplotne črpalke ali se vrnite nazaj na seznam nasvetov.
Opomba: Članek je informativne narave in ne nadomešča pravnega nasveta. Za konkretne primere se posvetujte s svojim upravnikom stavbe ali pravnim svetovalcem.
nazaj na seznam
Kabi d.o.o.
